Conhecendo os Fundos Imobiliários

Uma forma mais simples de investir em imóveis 

Fundos imobiliários é uma forma mais acessível de investir em imóveis. Pois ele evita muita burocracia, você pode começar com pouco dinheiro e não precisa se preocupar com inquilinos e reformas. 

Você encontrará nesse artigo:

. O que são Fundo Imobiliários

. Tipos de FIIs 

. Fundos de renda

. Fundo de compra e venda 

. Fundo de desenvolvimento 

. Fundos de recebíveis, de papel 

. Fundos de fundos 

 . Fundos de tijolos 

. O que analisar em um fundo imobiliário

. Impostos de um FII 

. Direito de Subscrição 

O que são Fundo Imobiliários

FIIs – Fundos de Investimentos Imobiliários são fundos de investimentos constituídos sob a forma de condomínio fechado, eles não estão abertos para captação a qualquer momento e não permitem ao investidor resgatar as cotas, apenas vendê-las no mercado secundário. Assim o que circula no mercado é as cotas já disponíveis. 

Então, é por meio da bolsa de valores que o investidor pode adquirir cotas de algum fundo imobiliário. Essas cotas fazem com que o investidor que as possua, seja uma espécie de “dono de parte do(s) imóvel/imóveis”, ou seja, ele passa então a receber uma porcentagem dos lucros referente a porcentagem de cotas que possui. 

As características dos fundos imobiliários são parecidos com ações, possuem distribuição de dividendos, volatilidade e valorização. Mas também tem características de imóveis, que é a distribuição de uma renda mensal aos cotistas como forma de recebimento de “aluguel”.

São interessantes para quem busca renda e valorização, pois ao pagar dividendos elevados e mensais, os fundos imobiliários atraem o investidor que busca renda com recorrência e também tendem a valorizar com o tempo, valorizando assim as suas cotas.

Resumindo, os fundos imobiliários são nada mais que um conjunto de recursos destinados à compras de ativos imobiliários, papéis lastreados a imóveis e terrenos para construção. 

Os investidores aportam recursos no fundo e este fundo, através de seu gestor e administrador, compram esses ativos imobiliários, assim o investidor passa a usufruir dos rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros. 

Tipos de FIIs

No mercado de fundos investimentos imobiliários há vários tipos de fundos que possuem estratégias diferentes para rentabilizar o capital investido. 

Podemos nomear basicamente 6 tipos de fundos com estratégias bem específicas: 

1. Fundos de renda

São fundos que procuram investir em shoppings, galpões logísticos, lojas, hospitais e imóveis com o intuito de lucrar com o aluguel desses investimentos.

2. Fundo de compra e venda 

São fundos que tem como objetivo comprar imóveis que estão com preços baixos, mas que tendem a valorizar com o tempo, possibilitando lucrar futuramente com a venda.

3. Fundo de desenvolvimento 

São fundos que têm como objetivo semelhante aos de compra e venda, porém consistem em comprar terrenos para a construção de imóveis com o intuito de vender ou alugar futuramente. 

4. Fundos de recebíveis, de papel

São fundos que possuem características dos fundos de renda fixa. Investem especialmente em ativos de crédito imobiliário, como CRIs, LCIs, dentre outros. 

5. Fundos de fundos 

São fundos que possuem intenções de comprar outros fundos imobiliários. Assim, esse tipo de fundo serve para quem não quer ter responsabilidade na escolha dos fundos. 

6. Fundos de tijolos

São fundos especializados em adquirir propriedades para alugar com o foco na valorização ao longo prazo. 

O que analisar em um fundo imobiliário 

Devemos observar alguns indicadores importantes antes de adquirir um fundo imobiliário, são eles que irão nos dizer sobre:

• a saúde do fundo, 
• crescimento, 
• perspectivas futuras, 
• se está supervalorizado no mercado 
• a porcentagem que esse FII está entregando por cota em forma de dividendos. 

• Dividend yield – DY

Um dos indicadores mais procurados pelo investidor que busca por investimentos em fundos imobiliários, pois é ele que mostrará a porcentagem que o investidor vai receber mensalmente com relação às cotas que você possui neste fundo. 

É importante salientar que os dividendos são isentos de IR para pessoa física e são distribuídos igualmente por cota.

• P/VP – Preço por valor patrimonial 

É o indicador que vai te mostrar se o valor do imóvel está sendo negociado por um preço alto ou baixo no mercado. 

Se os investidores estão supervalorizando ou subprecificando o valor do ativo, é um bom indicador para utilizar buscando por retornos com a valorização do mercado. 

Lembrando que preço não é valor! 

Preço: é a quantia paga por tal ativo. 

Valor: é a quantia que isso retorna para você.

• Taxa de Administração

É a taxa central do fundo. 

É um valor pago para o gestor do fundo, como uma espécie de “salário” pela  administração da gestão desse FII. 

Mas não se preocupe, diferentemente dos fundos de investimentos normais, essa taxa é cobrada sobre o valor investido e não sobre os resultados. 

• Vacância 

É a quantidade em km² aproveitada, construída, em determinado imóvel. 

Ela indica a área de ocupação dos locatários em um empreendimento e a renda que deixa de ser obtida pelos espaços não alugados ou utilizados. 

Assim a vacância é usada para medir e comparar a real geração de renda e o potencial financeiro do fundo. 

• Qualidade 

É o indicador que avalia, conforme o próprio nome diz, a qualidade que tal imóvel ou imóveis o fundo possui, se  é novo, moderno, velho, se precisa de manutenção, se está em um lugar confortável, seguro e por assim em diante. 

Estes são critérios qualitativos.

Impostos de um FII

O investidor deve ficar ligado quando se trata de tributação sobre lucros em cima dos FII. Pois diferentemente das ações, os FII não possuem isenção de IR (Imposto de Renda) para vendas inferiores a 20 mil ao mês. 

Sendo assim, qualquer venda com lucro de um fundo imobiliário é tributado à alíquota de 20% com o arrecadamento feito através de DARF pelo próprio investidor. 

Porém é importante salientar que os dividendos pagos pelo Fundos Imobiliários são isentos do imposto de renda, inclusive essa característica é o que deixa os FIIs atrativos a muitos investidores. 

Direito de Subscrição

O investidor atento pode contar ainda com o direito de subscrição de um FII, que nada mais é que um direito dado aos cotistas do fundo pela aquisição de outro imóvel ao fundo, então esse fundo abre novas cotas para serem adquiridas via mercado. 

Esse direito dá a oportunidade do investidor que já possui participação em um FII de comparar uma porcentagem de novas cotas desse fundo com um preço abaixo do mercado. 

O investidor que possui o direito de subscrição pode se utilizar dele de duas formas: 

1. Vender seus direitos de subscrição ganhando um lucro pela diferença de valor de sua compra e a venda do mercado. 

2. Comprar esses direitos mantendo sua porcentagem de participação no fundo, para não perder o poder de recepção de rendimentos. 

Conclusão

Investir em FII pode ser uma boa oportunidade para o investidor gerar renda mensal, mesmo sendo ativo de renda variável, na qual possui risco. 

Uma boa diversificação e uma análise cautelosa dos indicadores, podem fazer com que os fundos imobiliários se tornem uma ótima oportunidade de rentabilizar uma carteira de investimentos e ainda gerar aquela grana extra mensalmente.