Fundos Imobiliários: Receitas Passivas e Diversificação

Neste artigo lhe mostro como funciona a dinâmica dos fundos imobiliários: o caminho para receitas passivas e diversificação. Além disso, apresentarei como pode ser uma alternativa simplificada para investir no mercado imobiliário.

I. O que são fundos imobiliários?

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são fundos de investimentos voltados para se expor ao meio imobiliário e são o caminho para receitas passivas e diversificação. Estes fundos podem comprar desde um imóvel e alugar para outra empresa, como comprar ações de empresas do setor imobiliário ou comprar dívidas que têm lastro no setor imobiliário.

Como todo fundo de investimento, o fundo imobiliário é comandado por um gestor que realiza as aplicações para os cotistas, quais são os investidores, onde realiza aplicações estratégicas e em benefício ao cotista.

Como funcionam as cotas e a distribuição de rendimentos?

As cotas são a menor parte possível que pode ser comprada por algum cotista e que representa a sua participação dentro do mesmo. Quanto mais cotas adquirir, logo, mais proventos irá receber.

Os fundos são obrigados a distribuir, semestralmente, 95% do lucro gerado pelo fundo. Apesar da distribuição ser obrigatória semestralmente, a grande maioria distribui mensalmente estes rendimentos.

Outra vantagem, além de conseguir apurar a maioria do lucro para os cotistas, é que os rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, logo, o Leão não irá levar nenhuma parte quando estes rendimentos chegarem em sua conta de investimento.

Mas, como nem tudo são flores, os fundos para terem os rendimentos isentos para pessoas físicas (pessoas como você, caro investidor) necessitam atender alguns pontos, como:

-Serem negociados em bolsa de valores;
-Deve ter pelo menos 500 cotistas;
-Nenhum investidor pode obter mais de 10% das cotas do fundo imobiliário

Como funciona a regulamentação e quais os órgãos responsáveis pelos fundos imobiliários?

Apesar dos fundos imobiliários serem um tipo de fundo de investimento, o mesmo segue uma regulamentação criada especificamente para ele. A lei número 8.668/93 é que regulamenta este tipo de fundo pela a CVM – Comissão de Valores Imobiliários -.

A instrução CVM número 400/03 informa tudo sobre administração, constituição, funcionamento, como funciona para um fundo abrir uma oferta pública (vide artigo sobre o assunto de IPO) e como este fundo irá divulgar informações importantes sobre seu dia a dia.

II. Fundos Imobiliários: Receitas Passivas e Diversificação

Geração de renda passiva

Os fundos imobiliários são o caminho para receitas passivas e diversificação e, mesmo que sejam obrigados a pagar semestralmente os seus proventos, a maior fatia do mercado paga mensalmente.

É interessante para quem quer ganhar um “salário” mensal e também que possa reutilizar os juros como quiser, desde aportando novamente nos fundos imobiliários ou utilizando no seu dia a dia.

Imagine você aplicando um valor fixo por mês, mas sempre tendo um valor um pouco acima no mês que vem para agregar nos aportes? Isto gera o nosso famoso juros compostos (juros sobre juros), que é muito benéfico no longo prazo.

Diversificação

Os fundos imobiliários são o caminho para receitas passivas e diversificação. Caso queira colocar só o “pezinho” na renda variável, é interessante considerar os fundos imobiliários como uma boa porta de entrada para este mundo.

Além de te oferecer uma forma de se expor ao setor imobiliário, te proporciona também exposição à renda variável.

Liquidez

Quando as pessoas pensam em vender um imóvel já vem aquele pensamento: “poxa, vai demorar uma eternidade até que algum comprador venha querer comprar este imóvel pelo preço que considero ou terei que baixar o valor para atrair mais compradores” e é justamente isto que os fundos imobiliários podem resolver para você.

Os fundos imobiliários são negociados diariamente em dias úteis na bolsa de valores, nossa querida B3, onde diariamente vários investidores compram e vendem cotas dos mais diferentes fundos imobiliários existentes, gerando liquidez rápida pelo preço estipulado à mercado.

A liquidação das cotas ocorre em D+2 que significa que em dois dias úteis após a venda, o dinheiro referente às cotas vendidas estará na conta da sua corretora.

III. Tipos de fundos imobiliários

Fundos de desenvolvimento

Estes fundos investem em projetos de imóveis e a maioria ainda está em construção para que consiga ganhar com a renda de locá-los ou de vendê-los. Estes fundos imobiliários têm um risco maior do que os outros pelas consequências que o processo de construir um imóvel pode ter, como:

-Problemas com licenças ambientais;
-Estouro do orçamento da construção;
-Problemas ambientais (chuvas, alagamentos…etc);
-Troca de ciclo econômico (aumento da inflação que acaba por aumentar os preços das coisas, por exemplo).

Apesar do aumento do risco, a tendência é de ter um valor mais elevado de retorno. Dois pontos positivos deste tipo de fundo imobiliário é que este fundo tem a possibilidade de ter a RMG (renda mínima garantida) que, enquanto os imóveis ainda estão em construção, é distribuído entre os cotistas para garantir um valor enquanto ainda não temos o retorno.

Fundos de tijolo

Estes fundos são bem parecidos aos de desenvolvimento, mas a diferença é que, majoritariamente, estes fundos investem em imóveis já prontos e geralmente para locação ou que já estejam locados por alguma empresa cortando aquele caminho de ter que construir primeiro o empreendimento para aí sim usufruir dele.

Além de serem chamados de fundos de tijolo, eles podem ser diferenciados por estratégias de imóveis diferentes. Explico melhor para você nos próximos parágrafo:

Fundos de logística: Fundo que investe em imóveis de logística, como galpões e armazéns;
Fundos de renda urbana: Fundo que investe em imóveis de área urbana, como mercados, participações em shoppings, lojas de ruas e outros;
Fundos de shopping: Fundo que investe em imóveis direcionados para shoppings centers;
Fundo de laje comercial: Fundo que investe em imóveis direcionados para o meio corporativo, conhecido como lajes comerciais. São geralmente escritórios para empresas que necessitam de algum lugar para realizar suas operações.

Fundos de recebíveis

Estes fundos têm sua diferenciação por não investir diretamente em imóveis, mas dívidas que empresas realizam para conseguir realizar empreendimentos.

O que este fundo investe com seu patrimônio é, basicamente, emprestar o seu dinheiro para essas empresas que mencionamos e, em troca, recebemos o principal (capital investido) mais os juros dessas dívidas.

Algo que é importante de entender nos fundos de recebíveis, é que cada fundo pode investir em diferentes graus de risco de crédito. Abaixo esclareço melhor o que é cada um.

High grade: Geralmente as empresas com risco de crédito consideradas “high grade” são empresas já consolidadas, com previsão de geração de receita e que são geralmente líderes dos seus setores, passando uma maior confiabilidade de se ter o risco de “calote” reduzido ao mínimo;
Middle risk: Aqui encontramos as empresas que já saíram de serem pequenas, mas também não são as maiores do segmento. São empresas que estão se consolidando no cenário e tem um risco médio no geral;
High yield: Aqui já vemos empresas que têm algum problema e precisam de crédito urgente para conseguir se manter “bem das pernas”. Com o risco, automaticamente, o rendimento é maior; mas aqui precisamos acender um sinal de alerta e precisa ser muito bem analisado para que não seja comprado um ativo que pode ser uma dor de cabeça no futuro.

Fundos hedge fund

Estes fundos são novos no mercado e são um fundo de alta proteção independente do cenário atual do setor imobiliário. Servem para investidores que buscam o “melhor dos dois mundos”, que seria a rentabilidade e o risco equilibrado.

Estes fundos podem investir em, literalmente, tudo que tem a ver com o setor imobiliário. Desde um imóvel, até uma dívida de um imóvel ou de uma ação de uma construtora ou um tipo específico de permuta financeira.

São realmente fundos que precisam ser analisados profundamente para entender do que se trata, pois são um pouco diferentes dos seus “irmãos” de segmento.

IV. Como Investir em Fundos Imobiliários e escolha da corretora e abertura da conta.

Análise de diferentes FIIs e seus respectivos setores imobiliários.

Apesar dos fundos imobiliários serem mais simples de serem analisados do que ações, falando em renda variável, ainda temos muitas coisas que devem ser vistas quando temos a possibilidade de comprar uma cota de um fundo imobiliário que seja adequado ao nosso perfil.

Fundo de tijolo: Este fundo é importante ficar atento a alavancagem dele; quais são os imóveis atualmente pertencentes ao mesmo; quanto tempo ainda tem de contrato de locação com o locatário; quais as taxas cobradas pelo fundo; se o risco está conforme a rentabilidade e a saúde financeira das empresas que atualmente estão locando os imóveis.

Fundo de recebível: Neste tipo de fundo é importante ficar atento a sua alavancagem; quais são as empresas que foram comprados os papéis e qual a saúde financeira das mesmas; ver se o risco está condizente com a rentabilidade e quais são as taxas cobradas pelo fundo para gerir o patrimônio.

O mais importante em qualquer tipo de investimento é ficar atento a como funcionam as coisas e como o gestor encara situações adversas independente do cenário.

O acompanhamento da carteira sempre é necessário para manter a “bola de neve” aumentando de tamanho a ponto de chegar em seus objetivos. Reinvestir os proventos que chegam por meio do fundo também é importante para que o processo acelere cada vez mais rápido.

Outro ponto interessante de se analisar quando se vai investir em fundos imobiliários, é a corretora que vamos colocar nossos ativos. Interessante é buscar onde temos menos taxas e um atendimento diferenciado que possa nos auxiliar a tomar decisões e buscar as melhores oportunidades no mercado.

V. Aspectos financeiros e tributários

Cálculo do dividend yield e do valor patrimonial da cota.

Um ponto importante a ser analisado é buscar entender como funciona o dividend yield e o valor patrimonial da cota.

Valor patrimonial da cota: Começando por este conceito, o valor patrimonial da cota é a fração que cada cota representa no patrimônio líquido do fundo (valor de todo patrimônio, menos dívidas e obrigações). É a divisão do patrimônio líquido do fundo com a quantidade de cotas do mesmo.

Dividend yield: Este indicador, conhecido muito pelos investidores mundo afora, serve para os investidores se guiarem e saberem quantos por cento do valor daquele ativo está sendo dado como rendimento. Vamos pegar um exemplo imaginário: temos o CTDI11, fundo da Central do Investidor Real Estate.

O valor de cada cota do fundo é de R$50,00 e o fundo pagou R$0,50 de provento. Se realizarmos uma regra de três entre eles, podemos ver que os R$0,50 representam 1% do valor da cota.

O dividend yield é quanto é a porcentagem do provento sobre o valor da cota durante doze meses. Se o fundo pagou R$0,50 durante doze meses, será um total de R$6,00 por cota que ele pagou no ano, totalizando 12% de rentabilidade somente com os proventos em cima do valor da cota.

Impostos incidentes sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs.

O nosso amigo leão em nenhum momento deixará de abocanhar a sua parte, lógico. Neste tópico, eu mostro um pouco de como funciona a incidência de impostos sobre os fundos imobiliários.

Como funciona o imposto sobre a valorização? A valorização da cota é, nada mais, nada menos, o valor que a cota varia para cima. Se temos o nosso CTDI11 no valor de R$50,00, no ano, ele pode variar para R$60,00 como para R$40,00 ou outro valor e, caso ocorra venda com lucro, pode acontecer de ter que pagar para o leão.

A valorização das cotas é cobrada imposto de renda de 20% sobre o lucro caso haja venda. Se você vender o CTDI11 por R$60,00 e você comprou a R$50,00, logo terá R$10,00 de lucro, sendo R$2,00 de imposto. Este imposto deve ser pago por via DARF até o último dia útil do próximo mês.

ATENÇÃO: Emissões de DARF só são realizadas a partir de R$10,00!

Como funciona o imposto sobre os proventos?

Aqui já vemos o melhor quesito dos fundos imobiliários: eles são totalmente isentos de imposto de renda! Claro, seguindo as normas que lhe informei lá em cima, mas os proventos dos fundos imobiliários são totalmente isentos para pessoa física.

VI. riscos e considerações importantes

Avaliação dos riscos inerentes ao investimento em Fundos Imobiliários.

Quando investimentos, infelizmente, temos riscos inerentes inclusos, com os fundos imobiliários não é diferente. Abaixo descrevo melhor como funciona os riscos dos mesmos:

Risco de liquidez: Este risco, como em todo investimento, existe, pois necessita se ter um fluxo de compradores e vendedores para que consigamos comprar e vender nossos ativos. Sem este fluxo, temos a chance de ficar preso com a cota ou ter que vender por um preço menor do que achamos aceitável vender;

Risco de crédito: O risco de crédito fala sobre as empresas que emitem dívidas a fim de conseguir honrar suas dívidas em dia. Se o fundo imobiliário escolher empresas com notas de crédito ruins, a tendência é que seja mais arriscado no quesito de ocorrer um calote na dívida;

Risco de vacância física: Em fundos de tijolo é normal que ocorra contratos de alocação com os galpões, shoppings, mercados e outros empreendimentos. Com isto, vem junto o risco de o locatário terminar ou rescindir o contrato e deixar o imóvel vago.

Deixar o imóvel deste modo gera custos adicionais para quem é dono do imóvel que geralmente os locatários pagam como: manutenção, IPTU, funcionários e outros custos;

Risco de concentração: Outro risco inerente a um fundo imobiliário é este, pois se um fundo possui apenas um imóvel com apenas um locatário, a receita do fundo vem 100% deste galpão e deste locatário. Agora, se diversificar sua carteira de imóveis e locatários, a saída de um locatário diminui o impacto na receita distribuída;

Risco de mercado: O risco de mercado fala sobre as variações do dia a dia, pois os fundos imobiliários são ativos listados em bolsa. Todo dia temos compradores e vendedores que fazem as cotas diminuírem e subirem de valor. Este é um dos motivos do porquê não podemos utilizar ativos de renda variável como reserva de emergência;

Risco físico: Este risco fica mais inerente aos ativos de fundo imobiliários de tijolo, pois o risco físico tem a ver com os imóveis. Os mesmos estão condicionados a ter problemas pelo tempo, condições climáticas ou de segurança de invasores que podem depredar ou roubar os imóveis;

Risco de alavancagem: Este risco é o mais alarmante quando estamos analisando um fundo imobiliário, pois é nele que pode ocorrer a ruína do fundo caso essa alavancagem não seja bem administrada. Este risco tem a ver com o fundo imobiliário operar com mais patrimônio do que realmente ele tem realizando empréstimos ou financiamentos para pagar no futuro corrigido em juros.

Caso não haja dinheiro para pagar no momento do pagamento da dívida, o fluxo de pagamentos de proventos pode ser interrompido ou o fundo terá que se desfazer da sua estratégia atual.

O importante quando se vai comprar uma cota de algum fundo imobiliário é analisar o histórico de rentabilidade no passado (apesar disto não ser uma promessa de rentabilidade) e como são os outros fundos também geridos pelo mesmo gestor para entender em como ele lida com outros mercados ou no mesmo segmento de fundo imobiliário.

VII. Os fundos imobiliarios: receitas passivas e diversificação

Como diversificar a carteira pode trazer benefícios?

Ao diversificar sua carteira você diversifica o risco junto, investindo em vários mercados diferentes. Isto melhora consideravelmente todo o risco que, ao investir em apenas um setor, ou apenas em um ativo ou investir em poucos ativos poderia deixar a sua carteira refém somente dos riscos daquele setor ou ativo.

Conclusão:

Os fundos imobiliários são o caminho para receitas passivas e diversificação.

Você consegue investir em diversos imóveis com menos da metade da dor de cabeça que é ter um imóvel físico; deixar isto na mão de um gestor qualificado, cuidadoso, focado somente nisso e atencioso com o seu capital é um sonho.

Caso isso possa ser uma dificuldade tanto pela falta de tempo quanto pela falta de compreensão sobre o assunto, é interessante falar com um assessor de investimentos que possa lhe auxiliar nessa jornada.

Espero que eu tenha sido claro neste artigo e espero, do fundo do meu coração, que você consiga conquistar os seus objetivos como investidor.

Bons investimentos!

Lucas Eningh Grance Severo – Assessor A41633

A Experato Investimento está aqui para lhe auxiliar a conquistar o seu sonho.