Uma maneira mais rentável de receber aluguel.

Imóveis x Fundos Imobiliários

Por muitos anos o investimento em imóveis foi considerado o investimento mais rentável e seguro para se construir uma renda mensal passiva. Pois além de ganhar com o aluguel deste imóvel o possível ganho de capital na sua venda devido a valorização que o imóvel ou região em que ele se localiza pode ter torna-o atrativo.

 

De fato, ele pode ser considerado como uma alternativa para a geração de renda passiva, mas, contudo, está longe de ser o mais rentável para este fim.

 

Nesse artigo vou te explicar o que torna o aluguel de um imóvel inviável para o investidor hoje em dia, além de te mostrar uma alternativa mais lucrativa e sem estresse que vem crescendo a alguns anos e vem se popularizando entre os investidores de todas as faixas de renda.

Nesse artigo você irá sair sabendo sobre:

  • Por que as pessoas investem em imóveis
  • Inflação
  • Custos manutenção
  • Vacância
  • Custo para ter um imóvel
  • Rentabilidade de um imóvel
  • Fundos imobiliários
  • Investindo com pouco capital
  • Investindo em grandes setores
  • Vantagens de investir em Fiis
  • Rentabilidade
  • Lista de fundos imobiliários
  • Considerações finais

 

Porque as pessoas investem em imóveis

A grande verdade é que as pessoas que buscam investimentos em imóveis, em sua grande maioria, estão interessadas não com a sua possível valorização de mercado, mas sim, com a rentabilidade mensal que ele pode te trazer, a chamada renda passiva.

 

Visto também como uma oportunidade de geração de renda na aposentadoria, os investidores desse ramo acabam comprando ao longo de anos diversos imóveis residenciais e salas comerciais para receber de forma mais “previsível” alguma renda mensal quando não quiserem ou puderem mais trabalhar. Assim vivendo de renda.

 

Mas há alguns pontos que os investidores desse ramo físico de imóveis acabam não enxergando que são os próprios custos, impostos, liquidez, manutenção, vacância, inflação e muitos outros pontos que tornam esse tipo de investimento não muito atrativo quando colocado na ponta do lápis e comparado com outras possibilidades no mercado.

Pontos de alerta para investimentos em imóveis

Inflação

Aparentemente parece que seu impacto é muito pequeno quando se trata de investimentos em imóveis físicos, pois o valor do imóvel e o aluguel é corrigido pela inflação e de fato é, porém quando comparado com outras formas de investimentos sua rentabilidade fica abaixo do esperado .

 

Se analisarmos o desempenho da valorização de um imóvel durante anos e retiramos todos os gastos e a inflação acumulada com o tempo descobrimos que essa grande margem na sua valorização é menor do que se imagina.

 

Custos manutenção

Um aspecto importante a ser levado em consideração quando se investe em imóveis físicos visando o seu aluguel é os custos de manutenção que o proprietário vai despender anualmente, pois estamos falando de algo físico que se degrada naturalmente com o tempo.

 

Além de ser um gasto periódico, feito anualmente ou quando troca o locatário, esses gastos geralmente são altos e causam muito estresse ao dono do imóvel, visto que se não ajustar essas reformas seu imóvel tem a chance de desvalorizar.

 

O custo de manutenção é uma grande dor de cabeça para o proprietário do imóvel, visto que os preços dos materiais de construção oscilam no mercado e região, dependendo muito da taxa de juros e valor do dólar, podendo assim, fazer com que o dono do imóvel tenha que se desprender de um valor para a manutenção do imóvel em um momento de valorização desses materiais, diminuindo assim a rentabilidade do imóvel.

 

Vacância

 

Antes de explicar que a vacância pode ser tornar um problema para o dono de um imóvel, quero explicar o’que de fato é:

 

Vacância é aquilo que se apresenta vago, ou, aquilo que se encontra desocupado ou não preenchido.. Desta forma podemos entender a vacância como a porcentagem de um condomínio estar desocupado, sem inquilino.

 

Ter problema com a vacância faz com que o imóvel pare de gerar a renda de impostos e manutenção.

 

Outro problema que um imóvel pode trazer em quesito de vacância é fazer com que o proprietário do imóvel tenha que baixar o aluguel para poder preenchê-lo com um inquilino, fazendo com que diminua o percentual de rentabilidade mensal do imóvel mensal e passe apenas a ter a possível valorização do imóveis e os gastos.

Custos para ter um imóvel

Há diversas taxas e impostos que incidem sobre um imóvel no Brasil, todas essas taxas e impostos devem ser considerados quando se busca uma boa rentabilidade para o seu capital.

São impostos como:

 

  • Imposto Sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU)
  • Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário
  • Imposto de Renda sobre Aluguel
  • Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITIB)
  • Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)

 

Imposto Sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) : 

Esse imposto é cobrado uma vez por ano sobre o proprietário do Imóvel.

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário : 

O Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário é de competência federal, possui uma alíquota única de 15% e é cobrado sobre o lucro da venda de imóveis. 

 

Imposto de Renda sobre Aluguel : 

Valor cobrado sobre o aluguel mensal de um imóvel. A tabela de IR da Pessoa Física funciona com alíquotas progressivas, que variam de isenção total (caso a renda mensal seja inferior a R$1.903,98) até 27,5% para valores acima de R$4.664,68.

 

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITIB) :

É um dos tributos mais importantes e onerosos, sendo cobrado sobre a compra de propriedades. De competência municipal, seu valor varia de acordo com cada cidade, porém costuma ficar na faixa entre 2 e 3% do valor do imóvel.

 

Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) :

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação também é cobrado na transferência de imóveis, mas apenas para casos de doação ou herança.

O ITCMD geralmente possui uma tabela progressiva, com diferentes alíquotas de acordo com o valor do imóvel e o tipo de transmissão (herança ou doação). Contudo, cada estado possui suas regras, sendo necessário ficar atento à legislação local.

 

Além dos impostos, possuímos as taxas a ser considerado na conta quando levamos a valorização do imóvel a ponta do lápis:

  • Escritura do Imóvel
  • Registro do Imóvel
  • Taxa corretagem
  • Taxa de evolução de obra

Escritura do Imóvel : 

É um documento elaborado no cartório de notas, após a assinatura do contrato, que serve para validar o acordo de compra e venda feito entre as duas partes. O valor pago para realizar a escritura pública varia de acordo com o valor da propriedade e a unidade federativa em questão.

Registro do Imóvel:

O valor da taxa de registro de imóvel também varia de acordo com o estado e o valor venal da propriedade. Ainda, o registro de imóvel precisa ser realizado em um cartório específico, o Cartório de Registro de Imóveis.

Taxa de Corretagem : 

A corretagem é o valor pago pelos serviços prestados por imobiliárias, incorporadoras e corretores.

Taxa de evolução de obra : 

A taxa de evolução da obra é aplicada apenas na compra de imóveis na planta. Essa taxa é paga às construtoras, sendo uma forma delas repassarem os juros que lhe são cobrados pelos bancos ou instituições financeiras. 

Em média, a taxa de evolução da obra custa 2% do valor total do imóvel, sendo paga do início da edificação até a entrega final.

 

Rentabilidade de um imóvel

Visando os fatos levantados acima, quando colocamos na ponta do lápis, vamos que a rentabilidade de um imóvel é impactada por inúmeras taxas, impostos, gastos e problemas, tanto anuais quanto mensais.

E visando esses problemas de rentabilidade e dores de cabeça os investidores estão migrando para outra forma de investimento que gera uma renda passiva mensal, sem muitas dores de cabeça.

Segundo dados da B3 (Bolsa, Brasil, Balcão), de dezembro de 2018 a janeiro de 2022 a presença dos investidores brasileiros nos fundos imobiliários (FIIs) aumentou cerca de 660%, muito devido a todos esses problemas que a locação física apresenta.

Fundos de investimentos imobiliários (FIIs)

Fundos imobiliários é uma forma mais acessível de investir em imóveis. Pois ele evita muita burocracia, você pode começar com pouco dinheiro e não precisa se preocupar com inquilinos e reformas.

FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) são fundos de investimentos constituídos sob a forma de condomínio fechado (são aqueles que não estão abertos para captação a qualquer momento), em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas, apenas vendê-las no mercado secundário. Assim o que circula no mercado é as cotas já disponíveis.

Resumindo, os fundos imobiliários são nada mais que um conjunto de recursos destinados à compras de ativos imobiliários, papéis lastreados a imóveis e terrenos para construção. Os investidores aportam recursos no fundo e este fundo, através de seu gestor e administrador, compram esses ativos imobiliários, assim o investidor passa a usufruir dos rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros.

 

Diversidade

No mercado de fundos investimentos imobiliários há vários tipos de fundos que possuem estratégias diferentes para rentabilizar o capital investido.

Assim o investidor que opta por investir em fundos imobiliários ao invés de imóveis pode optar por diversificar em várias áreas do ramo imobiliário que o pequeno investidor não teria acesso fisicamente.

São fundos de papéis, de desenvolvimento, recebíveis, shoppings Tijolo, agronegócio e de compra e venda. Cada qual com sua estratégia específica. Como pode saber mais no artigo Fundos imobiliários – (FIIs)

 

Investindo com pouco capital

Um dos aspectos que torna os investimentos em fundos imobiliários mais atrativos no mercado é que além da diversificação e do cotista possuir cotas de grandes imóveis, assim participando do lucro desses imóveis, o investidor pode começar a investir com pouco capital, aumentando a sua participação no fundo ao longo do tempo com outras compras futuras.

 

Investindo em grandes setores

Outra vantagem dos fundo imobiliários é a possibilidade de participação em grandes setor do mercado, pois ao invés do investidor possuir um imóvel residencial e estar concentrada nisso, ele pode diversificar esse patrimônio em diversos imóveis relacionado a grande empresas shoppings e até atrelado ao ramo do agronegócio com os Magros (Fundos de Investimentos no Agronegócio).

Maiores vantagens de investir em FIIs

  • Dividendo 

Dividendos é um pagamento que os fundos realizam aos investidores que possuem cotas relacionadas aos fundos imobiliários, é basicamente a participação do lucro dos aluguéis desses imóveis.

Uma das grandes vantagens é que esse valor que o investidor recebe é isento de Imposto de Renda, ou seja, o ganho é líquido para o investidor, diferentemente dos aluguéis.

  • Liquidez

Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários, se não a maior, é a liquidez que esse tipo de investimento te proporciona. Caso o investidor queira liquidez suas posições a liquidação se dá em um prazo de D+2, além do portador das cotas poder vender quantas cotas quiser, assim facilitando a liquidez de apenas parte do capital.

  • Diversificação

Já abordado anteriormente, a diversificação é uma das 3 maiores vantagens de se investir em fundos imobiliários, pois você consegue diversificar o mesmo capital que estaria preso em apenas um imóvel, em vários imóveis e estratégias, aumentando a segurança e rentabilidade.

Lista de fundos imobiliários

o mercado financeiro, há diversos fundos imobiliários que o investidor pode estar buscando por estratégias, qualidade dos imóveis, gestão, pagamentos de dividendos entre outros aspectos mais específicos.

 

Todos esses ativos financeiros o investidor pode encontrar diretamente no site da B3 no link disponibilizado abaixo:

 

FIIs Listados: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/

 

A lista, feita pela B3, contém várias informações importantes para se atentar como a razão social, o fundo  e o Código de negociação do Fundo Imobiliário, clicando em cima da razão social se abre os dados referentes ao fundo imobiliário e os relatórios divulgados na B3.

 

Considerações finais

De fato, os investidores de fundo imobiliários, estão crescendo no mercado financeiro, pois conforme apresentado no artigo acima, existem vários aspectos que tornam um fundo imobiliário mais vantajoso que um imóvel.

 

São vantagens na liquidez, rentabilidade, diversificação, isenção de impostos e muitos outros.

 

Mas fique esperto, esse tipo de investimento é para o investidor de perfil agressivo pois possui volatilidade, assim caso tenha interesse em ter esse ativo financeiro na sua carteira de investimentos busque a ajuda de algum profissional e essa ajuda você consegue ter através de um assessor de investimentos credenciado a alguma instituição financeira.

 

Portanto, analise, ponha a ponta do lápis e rentabilize o seu capital de uma forma mais inteligente e menos burocrática.

 

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